¿Qué tan rentable es invertir en un departamento de alquiler en Montevideo?

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El negocio inmobiliario consiste en adquirir pisos y (en menor medida) casas con la pretensión de arrendarlos y conseguir una rentabilidad. ¿Cuánto puede ganar un inversor con este negocio? Un nuevo análisis basado en indicadores de Inmuebles Data, proyecto de El País e Inmuebles del Gallito Luis (publicación mensual), lanza luz.

Inmuebles Data compendia información de los primordiales portales inmobiliarios de Uruguay y examina cerca de ciento veinte inmuebles que representan la oferta de casas y departamentos a la venta y alquiler en Montevideo.

El economista y jefe de producto de El País, Gabriel Verdún, realizó ​​un análisis a junio del año en curso de qué zonas de la urbe son más rentables para arrendar un inmueble y cuáles menos.

Para ello, se trabajó con rendimientos bárbaros basados ​​en costes de venta promedio por distrito, calculados desde una medida simple de renta anualizada actual sobre coste de venta promedio de las propiedades en ellos.

Solo se consideraron departamentos y se suprimieron los distritos con oferta deficiente.

«Dada la situación del dólar bajo, se observan altos niveles de rentabilidad», apunta el informe. En verdad, la moneda estadounidense ha bajado un diez con veintisiete% en los doce meses hasta junio. «Dado a que los costes de alquiler en general se liquidan en pesos, en contraste a los costes de venta, transformarlos a dólares estadounidenses resultó en un incremento en la rentabilidad puntual calculada en esa moneda», añadió el análisis.

Según los datos, la mayor parte de los distritos ofrecen rendimientos en torno al seis%. La mediana (valor que divide el número de trimestres en dos partes) es de poco más del seis % y un rango de alteración que incluye la mitad media de los trimestres (rango intercuartílico) y cambia desde alrededor del cinco con cinco % hasta poco menos del siete %. La rentabilidad media de junio de dos mil veintidos alcanzó el seis,38%.

¿Qué pasa en el distrito?

Los distritos se dividieron en 3 categorías conforme sus valores de rentabilidad en el primer mes del verano.

Los vecindarios para este informe se clasificaron como de alto desempeño (más del seis,5 %), de desempeño medio (entre el cinco con setenta y cinco % y el seis,5 %) y de bajo desempeño (menos del cinco con setenta y cinco % y más del cuatro %). Los valores extremos asimismo se suprimen ya antes de crear las tablas.

“Los distritos que se sostienen con los valores más altos de rentabilidad (ver tablas) son eminentemente distritos con bajos valores de venta y alquiler, mas con relación a el resto distritos el valor de venta es aun menor que el valor de alquiler, lo que produce mayores retornos en estos casos , afirma en el informe.

Entre estos, Paso Molino, Cerrito, Belvedere y Villa De España tienen rendimientos superiores al siete%.

“Los distritos de rentabilidad media representan un mix en el que los distritos de mayor plusvalía acostumbran a aparecer en las zonas del sudeste de la capital, si bien aún se puede observar la presencia de distritos de menor valor de venta en las primeras situaciones (solo un ligero cambio de criterio) de ser situada en la banda de alta rentabilidad)”, explica el informe.

Brazo Oriental, Aires Puros, Capurro y Goes son las más rentables en este segmento.

Por su parte, “salvo contadas salvedades, los distritos de baja rentabilidad son los distritos con mayor valor de venta de la urbe. Aparecen una gran parte de los distritos de la Costa Sudeste (los más costosos de la urbe) y distritos de construcción fuerte, con la incidencia de las leyes de subsidios recientes”, añadió.

Aquí se resaltan 3 Cruces, Pocitos, Punta Carretas, Parque Batlle y Pocitos Nuevo con rentabilidades superiores al cinco con seis% y muy cerca del piso de renta media.

Conclusiones

“Se puede observar que los distritos con los valores de demanda más altos son los que tienen los rendimientos más bajos. Se plantean dos hipótesis que pueden ser ratificadas en futuros análisis”, apunta el informe.

La primera hipótesis es el “efecto de atracción de calidad”. Se trata de que “las promociones que se están efectuando en los distritos de mayor valor histórico tienden a atraer promociones de mayor calidad, que se asocian a mayores costes de venta y son más distanciadas en lo que se refiere a posibles rangos de costes de alquiler”, apunta el informe.

La segunda hipótesis es el “efecto demanda”. Esto es que “la fuerte preferencia por vivir e invertir en determinadas unas partes de la urbe, eminentemente en las zonas próximas a la costa y al sudeste de la capital, produce costes de venta considerablemente más altos, no solo en valor absoluto sino más bien asimismo en concepto de posibilidad. de trasladarse a costes de alquiler en exactamente el mismo orden de magnitud que en distritos con menores preferencias”, estima el análisis.

«Los dos efectos asisten a representar la distribución observada de los rendimientos», añadió.

‘Más allí de estas hipótesis primordiales, asimismo se podrían estimar los altos costes generales de alquiler en la urbe y aspectos de los servicios en ciertas áreas (incluyendo la seguridad), que explican gran parte de la diferencia en los valores de las ofertas’, concluyó.